В этом посте:
Традиционный аукцион недвижимости в Великобритании
Метод аукциона “Modern method of auction” (современный)
Аукционы недвижимости в Англии становятся все более популярным методом покупки недвижимости из-за скорости, с которой могут быть завершены продажи, безопасности, которую они предлагают. Также аукцион недвижимости дает возможность приобрести недвижимость по выгодной цене (что не всегда правда), на самом деле есть больше выгоды для продавца недвижимости и минусы для покупателей недвижимости.
Как работает традиционный аукцион недвижимости в Великобритании?
Недвижимость, выставленную на продажу с аукциона, можно найти в газетах, через агентов по недвижимости и аукционистов, а также в Интернете. Типы предлагаемой недвижимости могут варьироваться от переоформленной собственности, нежилой и требующей модернизации до стандартной жилой недвижимости.
Обычно указывается ориентировочная или начальная цена, и продавец часто устанавливает резервную цену, которая является минимальной ценой, которую они готовы принять. Если недвижимость не достигнет этой резервной цены во время торгов, она не будет продана. Однако заинтересованные покупатели могут иметь возможность вести переговоры с продавцом после проведения аукциона, особенно если самая высокая ставка была близка к резервной.
Как происходит покупка на аукционе традиционном?
+Чтобы купить дом на аукционе нужно сделать успешную ставку. Успешная ставка эта высшая ставка от других заинтересованных покупателей.
+Депозит на дом и подходящий финансовый продукт нужно иметь до аукциона.
+Предварительную юридическую работу провести до аукциона.
+Контракты обмениваются в тот же день, что и аукцион
+Если вы откажетесь от дальнейшей покупки, потеряете залог и возможные другие расходы.
! 10% залог требуется в тот же день, что и аукцион
Депозит не возвращается (исключения могут быть – если продавец ввел покупателя в заблуждение или не возникнут другие определенные юридические проблемы, о которых не было предварительной информации)
Завершение сделки купли-продажи за 28 дней – покупка должна быть полностью завершена в течение 28 дней с момента аукциона.
*Если этого не сделать, вы можете столкнуться с серьезными штрафами.
Что нужно сделать, чтобы подготовиться к аукциону недвижимости?
Если вы сделали выигрышную ставку, в тот же день требуется внести депозит в размере 10% и сделать обмен контрактами. Это означает, что вы должны быть готовы совершить покупку, когда явитесь на аукцион, даже если вы не сможете выиграть собственность.
Итак, если вы полагаетесь на ипотеку для покупки недвижимости, вам необходимо согласовать это до аукциона. Или, если вы покупатель за наличные, вам нужно иметь деньги в наличии.
Если вы используете ипотеку для покупки недвижимости, вам необходимо будет заполнить обзор / оценку собственности, подать заявку и предложить ипотеку, а также провести любую предварительную юридическую работу, чтобы быть готовыми к обмену контрактами в тот же день.
В качестве альтернативы вы можете использовать другие методы финансирования для первоначальной покупки недвижимости, чтобы у вас было больше времени для оформления подходящего ипотечного продукта без каких-либо штрафов за превышение 28-дневного лимита. Например, промежуточная ссуда (в Англии bridging finances) – это вариант краткосрочного финансирования, который можно использовать для покупки недвижимости в день аукциона, а затем погасить посредством «рефинансирования», когда у вас есть предложение по ипотеке.
Юрист продавца также обычно готовит юридический пакет, который потенциальные участники торгов могут просмотреть перед аукционом. Обычно это включает:
Меморандум о продаже
Особые условия продажи
Локальный поиск
Поиск в земельной книге
Подтверждение права собственности
Копия любого договора аренды, затрагивающего собственность
Однако вы можете заказать собственное расследование, а не полагаться на юридический пакет продавца. Если вы решите это сделать, все проверки должны быть выполнены до аукциона, поскольку любые дефекты или проблемы, обнаруженные после обмена контрактами, не освободят вас от покупки. Единственный способ, которым вы будете освобождены, – это если обнаруженные дефекты являются результатом искажения информации поставщиком/продавцом или есть какие-либо юридические проблемы, которые не могли быть выявлены до обмена контрактами.
Если вы откажетесь от покупки без приемлемой причины, продавец имеет право оставить залог и перепродать собственность. Если перепродажа собственности приводит к более низкой цене, продавец также может потребовать от вас компенсацию.
Современный или Modern method of auction.
Современные аукционы не являются чем-то новым, на самом деле концепция существует с 1990-х годов. Однако, этот вариант становится все более популярным сейчас, поскольку владельцы недвижимости осознают всё больше преимуществ при продаже жилья, которые предлагает этот метод аукциона.
” Современный метод” устраняет многие недостатки, связанные с продажей через агентство недвижимости.
Как работает современный метод аукциона?
Современный метод аукциона похож на обычную продажу в агентстве недвижимости, но с дополнительным контролем и прозрачностью, предлагаемыми аукционной продажей. Кратко процесс продажи дома в Англии методом аукциона Modern”
Агент по недвижимости назначается для привлечения интереса к собственности и проведения осмотров. Всем потенциальным покупателям сообщают, что они могут сделать предложение о покупке недвижимости, разместив ставку в Интернете, и процесс торгов очень прост.
При обычной продаже через агентство недвижимости, как только предложение было принято, недвижимость помечается как «проданная по контракту»- SOLD SUBJECT TO CONTACT и все другие потенциальные покупатели отвергаются, что является серьезным недостатком для продавца.
Современный метод ОТЛИЧАЕТСЯ, продажа не зависит только от одного выбранного покупателя, вместо этого она позволяет всем потенциальным покупателям делать предложения и делать ставки друг против друга.
Продавец устанавливает резервную цену (минимальную цену, по которой он позволяет продавать недвижимость) и дату окончания аукциона (обычно 28 дней, но может быть и от несколько дней до нескольких месяцев). Затем потенциальные покупатели конкурируют друг с другом, увеличивая свои ставки до истечения срока аукциона. Если к концу аукциона наблюдается ажиотажная активность, аукционист автоматически добавляет дополнительное время (как правило, два дополнительных дня), чтобы гарантировать, что недвижимость достигнет максимальной цены.
Аукционная часть продажи забирает контроль у покупателя – вместо того, чтобы постепенно снижать цену предложения, как это обычно бывает при продаже через агентство недвижимости, с помощью современного метода цена может идти только вверх! И риск провала продажи практически исключается, поскольку победитель торгов имеет финансовые обязательства.
Современный метод аукциона состоит из двух частей:
(1) агент по недвижимости вызывает интерес к собственности, проводит просмотры и побуждает потенциальных покупателей сделать предложение. И (2) онлайн-аукцион поощряет конкурентные торги и уверенность в «дате окончания» продажи.
Вот и все! Продавцам недвижимости, кажется, нравится концепция современного метода, потому что они могут быть уверены в достижении лучшей цены за относительно короткий промежуток времени. И в отличие от традиционного аукциона недвижимости, который лучше всего подходит для объектов, нуждающихся в модернизации, современный метод дает потенциальным покупателям больше времени и гибкости для организации ипотеки, поэтому окончательная цена продажи, как правило, намного выше для объектов недвижимости.
Современный метод подходит для продажи всех типов недвижимости независимо от ее состояния, включая сложную недвижимость, например такую как продажа квартиры или дома в краткосрочную аренду.
В чем преимущества традиционного метода аукциона?
Юридическое обязательство по покупке.
Это большое преимущество для продавцов недвижимости на традиционных аукционах. Поскольку покупатель обязан внести 10% депозит и обменять контракты в тот же день, это означает, что он юридически привержен совершению покупки и не может отказаться от нее, что дает продавцу большую безопасность.
Покупка недвижимости, не подлежащей залогу
Недвижимость, которая не считается подходящей для ипотечного кредитования, часто продается на аукционе покупателям за наличные. Традиционные аукционы часто привлекают большую аудиторию покупателей за наличные из-за того, что на завершение покупки остается всего 28 дней, а этого часто недостаточно для оформления ипотеки. Это не означает, что недвижимость, не подлежащая залогу, не может быть продана через современные методы аукциона, но продавцы будут иметь больше уверенности в том, что продажа завершится покупателями за наличные.
Скорость продажи
Это еще одно преимущество для продавцов. Им гарантируется, что продажа будет завершена в течение 28 дней после аукциона (при условии, что у собственности есть победитель), что намного быстрее, чем продажа по частному договору.
В чем преимущества современного метода аукциона?
Ипотека при покупке недвижимости- поскольку в это время можно оформить ипотеку. В связи с этим это открывает аукционы для большего числа покупателей а не привлекает в основном покупателей за наличные, как при традиционном аукционе.
Более гибкие условия для участников торгов
Поскольку современные аукционы проводятся онлайн, они гораздо более гибкие для участников торгов, которым не нужно находиться в определенном месте в определенное время, чтобы делать ставки на недвижимость.
Что нужно учитывать перед покупкой недвижимости на традиционном аукционе
Существенные предыдущие затраты
Без какой-либо гарантии успешной покупки, покупатели должны оплатить любые предварительные юридические сборы, которые необходимы для того, чтобы иметь возможность обменять контракты в день аукциона. Хотя это устраняет всех, кто не является серьезным покупателем, это может стать огромной тратой денег, если ваша ставка будет перебита.
Авансовый депозит
В день аукциона требуется внести залог в размере 10%, поэтому вы должны иметь эти деньги под рукой, чтобы они были, если вы выиграете недвижимость. Кроме того, этот залог часто не возвращается, если продажа не состоялась.
Нет отступления
После того, как ваша ставка была принята, вы заключили юридическое соглашение о завершении покупки, поэтому отказ от нее невозможен. Перед тем, как отправиться на аукцион, вы должны быть на 100% уверены, что готовы приступить к покупке.
Покупка жилой недвижимости
Многие объекты недвижимости, проданные на аукционе, часто не подходят для ипотечного кредитования или предназначены для девелоперских проектов. Если вы намереваетесь купить недвижимость, отремонтировать ее, а затем продать или рефинансировать, вам необходимо принять во внимание расходы на ремонт при проведении торгов. Очень важно не увлекаться аукционом, если в аукционной комнате сильная конкуренция, так как вы можете в конечном итоге переплатить за недвижимость и не сможете позволить себе затраты на строительство или ремонт.
Комиссия за бронирование
Когда вы покупаете недвижимость на современном аукционе, вам необходимо внести комиссию за бронирование, чтобы обеспечить ее безопасность – она может составлять до 5% от покупной цены. Этот сбор не вычитается из стоимости покупки и не возвращается, даже если вы передумаете и откажетесь от покупки до обмена контрактами. Он будет возвращен только в том случае, если продажа не может быть завершена по вине продавца.
Помимо этого уже крупного сбора, он также будет включен в расчет подлежащего уплате гербового сбора, а это значит, что он также увеличится.