При грамотном подходе к финансам вы можете достичь финансовой свободы, выйти на пенсию раньше и на своих условиях.
Будь в курсе событий & получи ЧЕК ЛИСТ! Подпишись на рассылку!
Изучаю и делюсь тем, чему не учат в школе.
Привет, я Катя
В Англию приехала в 2004 году из Латвии с рюкзаком и ста фунтами, у мужа (познакомились в Англии) было £300 и лаптоп. Свой первый дом в Англии купили в 2008. Сейчас у нас портфолио недвижимости в Англии- сдаем в аренду, а также покупаем, ремонтируем и продаем. Заработка с домов хватает на проживание нашей большой и дружной семьи. Я прошла долгий путь обучения- тренинги, встречи инвесторов, ремонты, обучение у английского инвестора мультимиллионера. Стала экспертом своего дела, нашла свое предназначение и дар видеть на рынке недвижимости, то что многие не замечают.
Сейчас я помогаю всем желающим людям перейти от финансового стресса и жизни от зарплаты до зарплаты к денежному успеху.
Я знаю, что нужно, чтобы от подавленности и борьбы с долгами прийти к множеству источников дохода, и все это в течение короткого промежутка времени. Финансовая свобода дает жизнь с большим выбором.
Покупка дома #1
Рассмотрим покупку за £100,000
Депозит £10,000
Оплаты £1,100 (+/- адвокат и брокер по ипотеке)
Кредит £90,000 (90%LTV – LOAN TO VALUE 90% кредита от текущей оценки дома)
При процентной ставке 3% – ставка постоянно меняется и будет зависеть от вашей личной ситуации, кредитной истории и % ставки банка Англии на момент покупки.
Ипотека 2 года fixed rate – Ежемесячные платежи £427
Через два года при таком укладке вы должны банку £85,014
На второй год под конец 2х летней ипотеки, вы решили сделать remortgage (рефинансирование) и этот дом хотите сдавать в аренду, а себе купить другой!
Для дома, который сдаётся в аренду
нужно чтобы депозит был 20-30% от ⚠️СТОИМОСТИ ДОМА⚠️
➡️Расклад 1: цена вашего дома осталась прежней £100,000
Остаток по выплатам £85,014 (давайте округлим до £85,000)
Это значит что сейчас у вас есть капитал equity £15,000 (цена дома минус кредит)
А кредит 85%LTV
На покупку Buy to let надо 80%LTV, т. е. депозит 20%
В этом случае вы можете доплатить 5% до такой сделки £5,000 + вам нужен 10% депозит на покупку вашего 2ого дома. Вам надо найти дом и сделка происходит в один день Remortgage +покупка дома
➡️Расклад 2: цена вашего дома выросла и банк оценил дом на £110,000
Остаток по выплатам £85,014 (помните,округлили до £85,000)
Это значит, что сейчас у вас есть капитал equity £25,000 (цена дома минус кредит)
⚠️Банк даёт 80%LTV от новой цены дома £110,000, т. е. £88,000
В день сделки из этой суммы £88,000 ➡️£85,000 идёт на оплату кредита с долгом £85,000 ➡️£3,000 идёт сразу на депозит нового дома и вам нужно добавить, в зависимости от стоимости дома ( например: если второй дом стоит £100,000 то 10% вашего депозита составит £10,000 и вам нужно доплатить £7,000)
Всё происходит автоматически через адвоката + оплаты за адвоката за сделку Remortgage и сделку покупки дома. Соответственно, если есть
Мortgage adviser оплата за поиски и договор с банком для вашего Remortgage и поиск ипотеки для вас на покупку 2ого дома. Без mortgage advisor, вам будет сложно проделать такую сделку.
Расклад 3: цена вашего дома выросла и банк оценил дом на £120,000
Остаток по выплатам £85,014 (помните,округлили до £85,000)
Это значит, что сейчас у вас есть капитал equity £35,000 (цена дома минус кредит)
⚠️Банк даёт 80%LTV от новой цены дома £120,000, т. е. £96,000
В день сделки из этой суммы £96,000 ➡️£85,000 идёт на оплату кредита с долгом £85,000 ➡️£11,000 идёт сразу на депозит нового дома (например: если второй дом стоит £100,000 то 10% вашего депозита составит £10,000, то из суммы £11,000 будет полностью оплачен ваш депозит на ваш дом, а £1,000 придёт вам на банковский счёт)
Всё происходит автоматически через адвоката. В этом случае, вы вообще не заплатите на покупку второго дома из своих личных сбережений. А первый дом стал вашим домом-инвестиций, можете уже заранее найти жильцов или передать ключи агентству, сейчас дом должен приносить вам £250-400 в месяц пассивного дохода!
Вопрос от подписчика канала ‘Дом в Англии’
Спасибо огромное! Очень интересно!! Но непонятно все же – stamp duty почему не платится при покупке второго дома? Если first-time buyer – тогда понятно, но если это второй дом? Читаю про stamp duty на государственном сайте, вроде не вижу, как этого можно избежать…
ОТВЕТ
При покупке первого дома нет Stamp Duty Land Tax (SDLT)
При покупке второго дома, путем переаккредитации ПЕРВОГО дома на Buy To Let, вы будете в позиции moving home. В Англии, Уэльсе и Северной Ирландии новые ставки гербового сбора (SDLT) для всех, кто покупает недвижимость стоимостью до £300,000 = 0% SDLT
£300,001 до £500,000 = 5% (SDLT)
Если не сделать переаккредитации при покупке второго дома, вы будете в позиции покупатель Additional Property ( покупка второго дома может быть не только для сдачи в аренду но и для себя, как второй дом и в этом случае будет большой гербовый сбор)